La location immobilière est strictement encadrée par la loi, qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un bail locatif simple. Une formalité à remplir est d’ailleurs obligatoire : l’état des lieux. Son importance réside dans le fait que ce document est le support de la responsabilité du locataire et du propriétaire en cas de dégradations puis de litige. 

L’état des lieux

Définition

L’état des lieux est un document joint au contrat de bail. Dans ce document est décrit l’état des lieux du logement ou du local à un instant T. Cette description doit être précise, elle concerne tous les éléments ainsi que leur état ou leur degré de vétusté. Une description minutieuse qui est confirmée par les deux parties au contrat et qui se solde par un accord sur les constats. Un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie sont établis l’un au début du contrat de location, l’autre à la fin du bail. 

Intérêt de faire un état des lieux

Le montant de du dépôt de garantie pourra être utilisé en  totalité ou en partie pour remettre en état le local et effectuer les réparations locatives si celui-ci est détérioré à la fin du bail. Les deux documents permettront de faire un comparatif de l’état des lieux. Depuis 2014, l’état des lieux pour un bail commercial est obligatoire, en application de la loi Pinel et selon l’article L. 145-40-1 du Code de Commerce.

Comment rédiger un état des lieux

Déroulement 

Lors de l’établissement  du document, il est impératif que le bailleur et le preneur soient présents, du moins leurs représentants respectifs. C’est ce qu’on entend par les expressions « établi contradictoirement » ou « de manière contradictoire » . En cas d’absence d’une de ces deux parties, un huissier de justice doit s’assurer du bon déroulement de l’état des lieux. Concrètement, il faut se rendre dans chaque pièce pour en dresser l’état. Tous les éléments de la pièce sont listés (inventaire), inspectés puis décrits.

Trouver un modèle état des lieux local commercial

L’état des lieux commercial est toujours obligatoire car il accorde une valeur juridique au bail. Il est indispensable de respecter certaines règles pour réussir un état des lieux :

• Veillez à apporter un maximum de précisions et de détails
• Ajoutez des photos ou des vidéos qui vous aideront en cas de litige
• Accordez-vous avec l’autre partie pour réaliser un état des lieux pertinent et fiable.

Il est possible de trouver un modèle état des lieux local commercial  sur le Web, un moyen de gagner du temps et de ne rien oublier pour un état des lieux.

Le contenu obligatoire

La Loi Alur du 26 mars 2014 énonce certains points qu’il faut obligatoirement mentionner dans l’état des lieux commercial.  Ce sont :

• La nature du document, un état des lieux d’entrée ou de sortie
• La date de l’établissement du document
• L’adresse du commerce
• Les identités du futur locataire et du bailleur
• L’adresse du bailleur (adresse postale)
• Les détails concernant l’accès et le verrouillage du local (clés)
• Les signatures respectives des deux parties
• La nouvelle adresse de l’ancien locataire et la date de l’état des lieux d’entrée (sur l’état de sortie)

Les modifications par la Loi Pinel

Un des objectifs de ce dispositif est d’avantager le locataire afin de soutenir l’investissement immobilier locatif. Par conséquent, les états des lieux d’entrée et de sortie pour un local commercial est obligatoire alors que ce n’est pas forcément le cas pour un contrat de location résidentiel. La loi précise également les différents moments pendants lesquels faire un état des lieux : 

• A l’arrivée du locataire dans les locaux commerciaux
• A la restitution des locaux, lorsque le bail s’achève et qu’on procède à la remise des clés
• Au moment d’une cession de droit au bail, d’une mutation ou d’une cession du fonds de commerce.

Le dispositif s’applique aussi au bail dérogatoire qui est un contrat de location dont la durée n’excède pas les 3 ans.